“天价商铺”不等于赚钱旺铺

　　一时间，一些有关“天价商铺”热销的报道常常见诸报端，不少人认为商铺既然能够卖出天价就应该物有所值，就一定会是一个旺铺，也就很轻易掏出钱来投资。　　

　　“天价”未必是旺铺

　　说到天价，其实并没有一个明确的价格或者价格比。有人认为，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为1比1.5至1比3是合适的，也有人认为1比4至1比6也是合理的。记者认为比较商铺与住房的售价，简单、片面地追究所谓的倍率，既不科学，也容易对商铺投资者产生误导。

　　在上海，商铺价格一般为周边住宅的1.5～2倍，这种情况比较多。也有和住宅价格差不多甚至比住宅价格还低的商铺，那么出现这种情况一定是商铺自身存在某方面缺陷或者周边房价过高；再有就是高出周边住宅3倍或者价格高于周边商铺一大节的，人们常常称这样的商铺为“天价商铺”。　　

　　在和记者聊到“天价商铺”这个问题的时候，原“上海新天地”项目的总体招商租赁和经营管理负责人，SPACE Creative Holdings集团主席司徒文聪先生却很幽默地表示了他对投资者目前盲目跟风“天价商铺”做法的不理解：“有些商铺，一看就知道不会有人气，或者要过至少五年以上才可能有人气，租金也肯定不会超过2元/平方米的，一些人只要看到开发商铺天盖地的广告，也不管开发商以后会采取什么方式经营，却还是会愿意按照每平方米五、六万元的高价买下来。我不知道他们怎么想，是不是有钱又不想放银行，没地方放之后才扔到商铺里来？实际上，天价商铺未必是旺铺的。”　　

　　那么现在就让我们看看具体的例子。去年8月，沪上首拍的静安寺沿街黄金商铺以平均高出周边商铺近70％～80％的“天价”成交后，营业到现在已经一年。日前经营该商铺的负责人表示，由于店面的租金比周边高出将近一半，所以就目前的情况来看，仍是处于支出与收入无法平衡的状态，也就是说几乎没什么利润可赚。不过，该负责人同时指出，在开店的初期出现这种艰难的状况在意料之中，但由于当初所拍得的这些商铺的租赁年限为5年，所以他认为主要还是看好后几年的发展趋势。　　

　　“目前报出天价的商铺很多是产权式商铺。产权式商铺的确有效地解决了商业房产的资金问题，但是一些大品牌却绝对不会租赁小业主的产权式商铺。比如GUCCI、KFC、STAR-BUCKS、McDonald's等，他们的租约一般是至少8年的，有的高达15年。因为他们无法预测小业主是否会在他们的经营期内将商铺转让，而他们的固定装修成本却是很高的，一般至少几十万元，因此他们绝对会避免这样的风险，只会租一些大产权的商铺。”司徒文聪先生笑着向记者表示。　　

　　旺铺确实值“天价”

　　一般来讲，真正成熟的旺铺是不会被随意出售的，如果出售，除非是业主经济上出现问题非卖不可；或者是业主另有人们无法揣测到的其他打算。　　

　　不过如果你真的有运气得到了一个真正的旺铺，那么恭喜您，这个钱是花得绝对值的，因为商铺潜在的利润空间是无可估计的。　　

　　“放眼一些发达城市，有代表性的天价旺铺不乏其数。如美国纽约的第57街区，商铺均价是7500美元/平方米；香港铜锣湾地区的商铺均价达5630美元/平方米左右；上海则以南京路为典型，年租金为2万元/平方米。但是，它们的人气和经营，并未因高价商铺而受影响，也就是说，真正的天价旺铺绝对值得投资，而你如果有眼光去发现一些潜在的旺铺，那你未来的利润是无可限量的。”司徒文聪先生告诉记者。

　　怎样的“天价商铺”值得投资

　　商铺一种投资工具，投资者购买商铺是希望从中获得相应的投资回报。因此回到我们的主题上来，“天价商铺”是否值得投资，要根据市场情况算一笔帐，不能一概而论。　　

　　我们都知道，商铺升值来自两个方面，人们投资商铺无非是希望商铺能够增值。商铺增值来自两方面，其中之一是土地增值。但是，商业地产具有不同于住宅、办公楼的特性，商铺是商业租户用于经营的空间，它的价值不仅体现在土地价值上，还体现在它能为经营者带来怎样的经营条件，这种价值提升是通过商业地产的定位、规划、招商和经营管理来实现的长效增值。例如，一个商场，建成后的头几年，往往处于市场培育期，平均租金水平相对较低，但是，经过长时间的市场培育，通过租户调整、宣传推广、客户服务等一系列手段，商场的知名度、客流量等都获得提升，租金水平就会稳步攀升。租户愿意承受的租金水平不是绝对的，而是取决于它租用了这个商铺所能产生的经济效益。这种租金水平的提升，即商铺价值的提升的另一个方面——营运增值。　　

　　市中心的商铺由于已经比较成熟，目前的市场价格已经很高，土地增值的空间有限。让我们来具体分析一下，“天价商铺”的租金收益情况。分析这个问题，要综合考虑商铺的年平均租金、业态和经营情况，从而估计其投资回报率。　　

　　让我们以某商业街上70000元/平方米之商铺为例：

　　首先，若以70,000元/平方米投资购买一商铺，业主投资5年之期望回报率假设为5％，10年、15年之期望回报率分别按10%和15%计，其年平均租金按照IRR法来计算，即内部收益率 ＝累计总收益/累计总投入(未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内)，计算结果如下：　　

　　如果此业主对10年之内部收益率期望达到10%，则这间店铺之平均租金必须达到39元/平方米/日；若期望之内部收益率为5%，平均租金应为31元/平方米/日），这样的租金水平，现只在上海最繁华的淮海中路和南京东路临街商铺出现。　　

　　如果业主在购买这种高价商铺时，认为可以获得以上对应之租金收入，则这样的投资应该是值得的。由于市中心之商铺租金水平已基本进入平稳期，升值空间很小，所以，其所在商圈之平均租金水平可以作为其投资理性之参考。　　

　　其次，业主还应考虑到收取此相应租金水平的难易程度。一般而言，不同的业态，因毛利率的不同，其愿意支付之租金比例也是不一样的。　　

　　因此，一个商家在决定投资市中心高价店铺时，还需要考虑到这个店铺年营业额及其毛利率高低之情况。例如，一个70000元/平方米之店铺用以经营餐饮，希望10年内的投资回报率为10%，即租金水平需要达到39元/平方米/日），则其年营业额为（39×365）/10%或（39×365）/20%，即每年每平方米产生的营业额应在“70000～140000元”之间，而这样的营业水平是相当难达到。　　

　　面对这样的数据，司徒文聪先生举了个例子：“浦东八百伴地区肯德基每年每平方米产生的营业额约为24000元，这已经是经营很好的餐饮租户，但即使这样，与每年每平方米产生70000～140000元营业额的标准还是相差甚远的。因此投资天价商铺绝对要谨慎，同时也要了解开发商在后期将采取怎样的经营模式。”